Покупатели, которые планируют купить квартиру ( condo) в кондоминиуме, часто говорят, что они хотят, чтобы ежемесячные платежи на обслуживание дома (condo fees) были как можно низкими. Желание понятное, но надо помнить, что помимо текущих расходов на обслуживание, часть платежей идет в резервный фонд. Нужно учитывать, что при низкой плате на обслуживание дома невозможно накопить крупные суммы на будущие плановые и внеплановые ремонты дома.
В августе 2025 года был принят закон об изменениях в управлении кондоминиумами (собственностью в совместном владении) в Квебеке. Этот закон был принят для того, чтобы здания постоянно ремонтировались и не доходили до аварийного состояния.
Главным нововведением стало ведение обязательного подробного журнала состояния здания с анализом резервного фонда на будущий ремонт. Его необходимо пересматривать каждые 5 лет (10 лет для зданий с 8 или менее квартирами). Его составляет специалист (архитектор или инженер) по результатам инспекции. Цена такого журнала зависит от состояния здания, количества квартир в здании, наличия гаража, бассейна и пр., и составляет от 3000$ до 15000$. Если в вашем кондоминиуме нет журнала технического обслуживания, у вас есть время до августа 2028 года, чтобы завести его.
Как правило, хорошо управляемый кондоминиум имеет три отдельных банковских счета: для текущих операций (для оплаты счетов), резервный фонд и фонд самострахования. На всех 3‑х счетах должны быть суммы, необходимые для оплаты ремонта. В настоящее время примерно у 50% кондоминиумов недостаточно денег на резервном фонде даже на текущие ремонты. А если протекла крыша, то деньги на ее ремонт собирают в срочном порядке с каждой квартиры.
Я знаю дом — кондоминиум 1980 года на Boul. Cavendish, Montreal, в котором уже 10 лет не работают кондиционеры и нет денег на ремонт, т.к. в это же время поломались два лифта и все деньги ушли на их замену. А нефункциональный бассейн в доме уже закрыт последние 3 года!
Новые правила, несомненно, приведут к увеличению ежемесячных платежей на содержание жилья, но, по словам эксперта, это даст владельцам реальное понимание настоящих затрат и позволит своевременно проводить необходимые ремонты и техническое обслуживание.
При покупке кондо я и мои клиенты тщательно изучаем финансовое состояние кондоминиума и протоколы собраний за последние 3 года. Если покупатель видит, что денег на резервном фонде недостаточно для будущих ремонтов, он может отказаться от покупки кондо. Помните, что покупка дома или кондо это ваша инвестиция, которая должна в будущем вырасти в цене и принести вам деньги. Лучше выбирать кондоминиум, в котором уже делаются плановые работы и на счетах достаточно средств на будущие ремонты. Цены на кондоминиумы, в которых в течении нескольких десятков лет ничего не ремонтировали, потому что члены кондоминиума платили низкие frais de condo / condo fees, в будущем не вырастут, а наоборот упадут.
Я предполагаю, что в ближайшем будущем банки, дающие ипотеку на покупку кондо, будут проверять финансовые документы на дом, чтобы покупатель не оказался в ситуации, когда ежемесячные выплаты вдруг вырастут в 3 раза и клиент банка не сможет выплачивать ипотеку.
От себя могу порекомендовать высококлассного специалиста, который проведет инспекцию и составит журнал технического состояния здания с перечнем плановых работ:
Его веб сайт : https://www.oeil-ingenieur.com/; емейл : ; телефон : 514-465-4501
Остались вопросы? Пишите или звоните cell 514-999-9260
Риелтор с 20-летим стажем Ольга Успенская.
Все о недвижимости в Канаде на моем сайте www.RussianRealtorMontreal.com
