Сразу после покупки счастливые обладатели новенького дома заметили, что иногда видят больших черных муравьев, бегущих вдоль стены. Дом находился в лесу, где было много старых деревьев. Они вызвали компанию по уничтожению насекомых и вроде бы эта проблема их больше не тревожила. Через несколько месяцев хозяева дома решили заделать трещину, появившуюся при усадке дома, для чего им потребовалось открыть стену в подвале дома. К их ужасу, они увидели колонию черных муравьев-термитов, устроившихся там при наступлении холодов.
Что делать в такой ситуации?
Незамеченный во время покупки скрытый дефект (vice caché / latent defect) мешает нормальному использованию недвижимости и в целом снижает её ценность. И покупатели, и продавцы опасаются этого неприятного сюрприза, который, к сожалению, трудно предсказать.
Более конкретно: для того, чтобы дефект считался скрытым, его существование должно предшествовать продаже, и это не должно быть очевидным во время инспекции дома. Инспекция может быть произведена как экспертом, так и самим покупателем. Проблема также не должна быть вызвана нормальным износом, как например ржавые трубы в доме 50-го года, которые спрятаны за стенами и не были видимы во время инспекции.
Правовая гарантия.
Имейте в виду, что юридическая гарантия предлагает покупателю защиту в случае скрытых дефектов. Если дом продается без юридической гарантии, владелец не освобождается от объявления дефектов, о которые он знает о своем доме. Конечно сразу встает вопрос, как доказать на суде, что предыдущий собственник знал и сознательно скрыл какой-либо дефект. Если это сделать невозможно, суд будет проигран. Поэтому все адвокаты, занимающиеся проблемами при покупке недвижимости и в том числе скрытыми дефектами, сразу предупреждают, что у покупателя мало шансов выиграть дело по скрытым дефектам.
Инспекция недвижимости при покупке не является обязательной, но она может помочь покупателю продемонстрировать во время суда, что он действовал предусмотрительно и осторожно во время покупки дома. Также покупатель, который провел инспекцию с экспертом, будет более проинформирован в случае обнаружения дефекта.
Возможные средства правовой защиты.
Если покупатель выигрывает суд, гарантия продавца на недвижимость может позволить ему получить либо деньги, компенсирующие снижение стоимости недвижимости, либо деньги на ремонт, необходимый для устранения дефекта или даже отмену продажи.
Как всем хорошо известно, услуги адвоката не бесплатны. Иногда весь судебный процесс может стоить 10000$ при том, что есть большая вероятность проиграть. Поэтому нужно заранее посчитать, выгоднее ли самому устранить обнаруженный дефект или судиться с продавцом, чтобы он его устранил.
